北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我所在公司正在建长租房，**五环外，2万一平，我觉得挺合适的，因为周边的老破小都4万多了，而我们这种除了不能贷款和对外出售之外和商品房没区别。对内是可以转让的，如果离职的话可以申请扣去年限租金后退房。我觉得各项条件都还可以，您是否建议买？具体信息请见附件。
但是我也有个疑虑，就是据我所知，我们这种单位有不少都在盖这种房，都在五环沿线附近。我不知道具体的总量数字，但感觉至少能容纳几十万人（全北京）。那问题是，虽然这种房不是商品房，但是也能严重打压租房市场的租金吧？那如果北京的租金普遍降低，房价是不是也得降低？如果这推论成立，我买这房是不是就不合适了？因为买下后很可能没几年就租金和房价双降。
A：
1、如果是我的话会买下这房。按你提供的资料，我觉得你们单位真挺不错的，条件很优惠，明摆着是给员工发福利，很不错。当然这也有前提，就是必须在单位工作一辈子，否则如果被开除或离职，那这就谈不上福利了，相当于市场价租房，甚至计入利息的话或许更不划算。但甭管怎样我觉得也是得买，先占了便宜再说，以后是以后的事儿。
2、导致降房租和房价，理论上有这种可能，但现实中的可能性不大。首先是供应量有限，北京有能力给员工盖内部“集租房”的单位真不多，基本都是央企和本地大国企。而且就算都有资金，但手续不好办啊，也就是名额有限。
因为谁心里都明白，这玩意儿名义上是集体土地的租赁租房，但实际上就相当于小产权。那就不能太过分的放纵呗，要不然实在不好交代，一旦被追查的话说不清，北京市的领导们也犯不上。北京的出租型房子有250万套以上呢，多个十来万无所谓，就算真有几十万也未必有太大影响。
3、再一点，你的推导可以说有道理，但现实中未必都正确。我也推导一下吧，如果央国企和各单位都大量的建设集租房，那就解决了大量的租房问题，很可能造成租金的明显下降。
但是，来北京打工者的生活成本中，房租是大头儿，如果能低价解决居住问题，那北京其他的生活费用真的不高。那如果北京房租真的明显下降了，后果是什么？是必定有大量的打工者涌入北京呗。因为房租降了，就意味着有可能攒下更多的钱，那干吗不来？
然后这就会陷入一个循环，房租下降，吸引来了大量的打工人。租房的人多了，房租又会上涨，一部分人会离开北京。走的人多了，房租又会下降，又会来不少新人，房租再次上涨。
那最终结果是，房租未必降低多少，但是却随着集租房的增多而吸引来了更多的北漂儿。记住了，在任何一座核心城市，决定人口总量的最重要因素是基础设施，其中最主要的就是房子，也就能住下多少人，最终就会有多少人来，这就是城市的承载力。
4、所以我的观点是，就算是大量的开发集租房，那房租也只是有可能在短期内下跌，长期还是回到正常水平。或者说有可能是涨跌波动，但波动范围不会大，也就对房价没什么太大影响。
仅供参考。
二
我们有两个男孩，目前在阜成门这边有一套老破小两居，老人帮忙带孩子们六口人一起住。老大就近上学，老二还得两年才能上，现有的房子带学区，预计孩子们中学也会在附近。而且离学校和我们工作的地方都不远，不打算动。
诉求：想趁现在政策再入一套房，预算500-600。方案一是到昌平买一套100平左右的三居新房，平时住城里，周末出去住。方案二是到海淀买套没啥学区的小三居，孩子们大一点了可以和老人们分开住。
如果用方案二，打算考虑西三四环或者北三四环，预算可以再加一点，然后买完房租出去，补贴部分房贷。这样可行吗？
1、方案一是典型的改善需求，这凭个人喜好选择就行。不过说实话，很多家庭都是设想的挺好，但真的能实现或坚持下来的不多。平时城里周末郊区说着容易，实施的话挺累的。尤其是孩子上学期间，动不动就忘带东西，还不够着急上火的呢。如果再有补课什么的就更不好安排了，所以这种方案到最后真觉得惬意的不多。
不少都是郊区的没怎么住，过了几年无奈的想租出去，但租金未必高，相对于挺好的装修也不划算。如果再叠加地段儿普通，那保值也受影响，折腾了个寂寞。所以考虑好吧，在孩子上学期间，很多涉及享受的事儿都别太乐观，多参考其他家庭的经验教训为好。
2、方案二，理论上可行，现实中很难，只能靠捡漏儿。因为既然图的是出租，那就得租金划算。而海淀就算是没什么学区的，价格中也必定带有学籍价值。这相当于去LV买个基础款，似乎经济实惠，但多少仍然存在品牌溢价。
比如北太平庄、花园路、学院路等学区，除非是业主真的低价抛售让你们捡漏儿了，否则租金怎么都比平均值低。但就算是捡漏儿了，溢价仍然是客观存在的，过了入学高峰也或许受到影响，只是不大而已。
所以这种方案一般都是选择朝阳区的，这预算都是先看北部再看东边，绝大多数都没有学区溢价，租金在各区中相对最高，这样才算是占学区房的便宜。
3、简单就是这情况，两个方案的想法都挺好，只是实施时多考虑客观现状吧。理想丰满，现实或许骨感。
三
我打算2024年在北京五环内购买首套房一套，购入后计划持有5-8年，有两个潜在选择，可否帮我分析区位优势，该如何选择？
1、小红门片区，小区名称"江南山水"，目标房源为精装二居室99.77㎡，5层/共6层、洋房，临街(噪音在承受范围内)，得房率86.38%，已实地看房数次，小区内部环境佳，房龄2010年，总价470万元。距小红门地铁站1.5km，周边商业配套一般。
2、朝青片区，小区名称"青年汇佳园一期"，中等装修，顶层/16层，不临街、无噪音，二居室，得房率78.38%，房龄2006年，总价500万。距青年路地铁站200米。周边商业配套佳。
1、怎么选择，那就看自己更重视什么了。看样子是想保值 自住兼顾，但现实中在预算不太高的情况下不太好做到，都得适当取舍。居住属于消费，保值属于投资，二者经常是相互冲突的，尤其是在期望值还比较高的时候。
2、抛开具体房源单从小区来说，江南山水是典型的自住型小区，如果是自住为主的话就挺合适。配套什么的都是看自己的喜好，自己能接受就行。
保值角度普通，按李嘉诚的说法是“房产价值由什么决定，地段地段还是地段”，地段中最主要的就是配套。现有地段是“三区交界”，朝阳大兴和亦庄，尤其北部还被铁道跟四环给双重隔离，西边又有河道，所以才会规划了这么多绿地。客观上形成了典型的“城市孤岛”，朝阳区不太可能再投入任何大型的配套。
所以这就多考虑自住吧，其他方面的期望值别太高。价格走势普通，所以才今天这价格，否则如果不落后大盘的话至少6万多了，联排独栋的更贵。
3、青年汇是典型的地段占优了，这和江南山水几乎是两个极端，2010-2011年这俩小区的普宅单价也就相差10%吧，毕竟都是四环外，但现在的价格差拉大了。
4、所以这就看自己的主要需求吧，注重自住就看小红门的，好几个小区都不错。注重保值再看朝青的，地段儿的优势非常明显。另外带瑕疵或硬伤的房源也看自己的喜好，未必影响保值，但流动性相对弱点儿。
四
这么多人骂房价高，你们开发商和中介真的会无所谓？这是什么心理啊，和网友对着干吗？我们是想买房子，但并不是想买高价的房子，百姓们是没钱的，不买你们的高价房你们高兴什么？
1、也未必是高兴，但肯定是能让心中保持希望。好歹有这么多人骂呢，那就说明还有很多人没房子不是吗？甭管他们是否买得起，但现实就是有潜在的希望啊，总比赔本儿赚吆喝的没人搭理强吧？毕竟是闲人才喝彩呢，褒贬的都是买主儿，至少是有一部分有可能在将来成为买主。
如果某种商品很贵还没人骂，那才说明潜在用户是不多呢。比如私人飞机和豪华游艇，无论多贵都没人骂，因为都觉得和自己没关系，也不想要。那房子有这么多人骂，在我们开发商看来能不欣慰吗？
2、什么心理？打个比方吧。一个好消息和一个坏消息，请问老板想先听哪个？坏消息是韭菜们买不起，好消息是韭菜有的是！
就是这种矛盾的心理吧，痛并快乐着。你买不起我们的也同样买不起别家的，那就无所谓了，慢慢儿培养，只要我们能熬到最后就是赢。卖家从来都不和潜在的买家对着干，而是只和同行竞争，只有同行之间才是赤裸裸的仇恨呢。
3、很多人未必是想买房子，只是想要房子，也就是需要，并没有转化为需求。但这无所谓，北京买房：理清思路，购房建议反正韭菜有的是，成熟了的就割了剁馅儿，没熟的先养着。没钱就没钱呗，不买不就得了，而且我们也不卖啊。
4、还是这句话，我们谈不上高兴，你们只是让我们看到了希望而已，谢谢！理解万岁。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
