七月的上海楼市，或许就这样了。
日均600套的成交其实不差，特别是在高温难耐的大伏天，只因为环比的六月份26000套的参数太过高山仰止，所以七月的最后几天“赤脚也赶不上了”，已提前进入足球比赛中的垃圾时段。
高温，心冷。
但上海楼市最不缺的就是希望，哪怕Ta未必如愿呈现，哪怕Ta只是人造的。
七月的最后一周，上海楼市可以提前展望、提前期待、提前押注了。
一、“最划算的房子卖掉之后”钱去了哪里？
现在回过头来看，“527沪九条”的市场威力，基本持续了一个半月。
进入七月的第二周开始，日均已从800套降到600套，究其原因天气或是一个理由但也只是“添花”项而已，最本质的诱因在于市场历经近50天的亢奋（转化）之后，目前归于——拔河状态，且买卖双方势均力敌。
一边是经过政策刺激，被俗称为老破小的老公房重新成为上海楼市的六月主力产品：地段好、配套全、低总价、回报高，这四大优点正好被“外地单身社保5年改3年”的政策利好所匹配，再加上部分业主因挂牌期较长的期望值修正，并未在政策之后急吼吼跳价才得以借助政策东风快速撮合成功，这个类型的房源占了六月成交的绝对主力。但按照市场一线中介的反馈原话：“这部分划算的房子卖得差不多了”！
另一边是政策利好之后的“不淡定”房东群体，要么撤牌要么跳价，卖房的诚意不像之前那么足，并且从政策和市场反馈中得到鼓舞：一是押注后续政策还会放开，毕竟沪九条针对限购只是放松而非彻底放开；二是政策的激励效果看在眼里，未来政策若进一步加大，成交量的放开一定会在房价中体现出来，所以态度一夜回到解放前，特别是在之前“砸盘”消息频出的二手豪宅领域，黄欣伟：上海楼市，提前押注八月降价需要纠结许久跳价只要一个晚上，当然心情可以理解。
好了，如果说六月上海老破小热销是润滑了置换链的最基层齿轮，那么七月在六月基础之上的追问就变成了两个：一是还有多少“划算”货量可售，二是成功套现的这部分购房者，他们的钱去了哪里？
除了多套房所有者的套现行为，其他在六月份成交的持币者其实都需要再次进入楼市，只是他们的意愿一定是分离且多样性的：
1、几时再行买进？
2、地段上是“贴钱”实现升级置换，还是被称为“反向置换”的降维？
3、买新房还是依旧二手房捡漏淘宝？后者也属置换范畴；
4、地段上是原地置换，还是环线挺进？
其实还有N多不确定性，但是因为无法实现统计所以也就没法对这部分客户的下一步楼市动作进行总结和分析，于是——留下一个问题，但找不到答案。
从概率上来看，大致可以推断：成功套现者若再进楼市，新房可能性大于二手房。
一方面是新房受到现状牵制，价格体系依旧稳定：不仅是限价政策尚在执行，也因为目前新房市场的分化导致除了少部分市中心项目还能日光，大部分中外环项目的动销依旧缓慢，这一点从“外环所有楼盘都开了渠道”就可以看出，所以新房在价格乃至态度上，还是和善的；
另一方面新房的优点恰是二手房的缺点（反之亦然）：从二手房市场转战出来的房东们，虽然也能理解同样作为房东的卖家“多卖一分算一分”的人性，但也知道七月份的二手房特别是改善型项目，价格已不大好“谈”，谈价其实是砍价，自己从“被砍价者”变换角色为砍价者，这一番拉扯之难可以想象。
二、用土拍拔高预期，对倒挂的又爱又恨怎么破？
除了对超级大会的期待，七月上旬的上海楼市消息面利好，其实只有“7月9日杨浦平凉地块引来九家竞价最终以21.18%红盘报收”这一条。
于是依葫芦画瓢，今年上海第四批次土拍公告已迫不及待：浦东新区、虹口区、青浦区、奉贤区4幅地块以挂牌方式出让，现场交易会于2024年8月7日开始举行，其中最引人注目的是徐汇区斜土街道xh128D-07地块即原小米公司地块变性为住宅用地属性之后，以招挂复合方式出让。
和之前官宣取消联动价相比，徐汇滨江原小米地块设置了最高限价48.048亿元，“被出尔反尔”的溢价率上限设定为30%，新地王指日可待；与此同时，目前周边在售的新盘定价在13-17万之间，就算取其中最高的香港置地启元17.8万/㎡的单价，新地方成为新楼王也是分分钟，徐汇滨江新房价格再创新高也是指“年”可待！
说了那么多土拍，其实是要回到倒挂这个话题上来。
现在上海楼市的矛盾其实和之前因为限价导致的“一二手倒挂”密切相关：
一方面，有关方面尝到了倒挂的甜头，去年以来的楼市分化行情说到底就是看倒挂，甚至愈演愈烈到了“无倒挂不热销”的地步，保新房是保土拍，但唯有倒挂可以为新房去化护驾；
另一方面，“去库存”又是楼市政策频出的初衷：库存不被去化掉就无法驰援新房也就不能支撑土拍顺利有序地延续，而从产业升级和产品迭代来看，“去库存”才能完成新旧模式的升级，房企才有钱有时间有耐心去尝试开发和建设“好房子好社区”。
现在的局面是“内环之外无倒挂”，由此导致：
1、郊区新房基本都卖不动，郊区地块只能底价甚至城投托底；
2、市区二手豪宅不愿降价，新房可以继续“日光”但挂牌量越来越多；
即使把一二手都滞销的郊区板块暂且放一放，面对今年还有大量市中心大平层和风貌别墅上市，“去库存”从何谈起？
1、土拍取消限价，让优质的市区地块可以随行就市卖高价→
2、土地高价需要房子高价来埋单，推高新房就算不是消弭倒挂也是调高预期→
3、新房就算人为涨价，也间接鼓舞了二手房东坚守高价→
4、调高预期但不能“没过”二手房，反正后者——交给市场去教训吧！
“一二手倒挂”这个事情，去也不是留也不是，唯一的出口就是：扩大客户池，所以上海全面放开限购的迫切更加强烈了，政策的用药依赖也就无法软着陆。
叫嚣市场经济的，当自己发现政策才是自己的舒适区之后，要么转变口风要么声东击西，市场的“楼格”继续扭曲。
三、八月能不能彻底放开限购？
整个七月，在政策层面最大的期待是被称之为超级大会的最高级别会议，于7月15-18日在北京召开。明明是讨论和决策中国未来五年发展的会议，却被地产人翘首以盼，也真是滑稽中有汗颜。
只是在等待这个超级大会“领会精神”的过程中，也直接左右了一直以来“靠山吃山、靠水喝水，靠政策做房地产”的广大从业者情绪，好在虽然历经上天入地历经一波三折最终还是“嚼”到了希望：
最先是在18日的全会公告中，提到房地产一笔带过：“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”。此言被广泛解读为——中性偏空，更有“这是什么级别的会议，为什么要将它定义为房地产政策研讨会”的戏谑。
安全至上，房地产别闯祸就行了！
不死心是吧？第二天即7月19日举行的新闻发布会上，中央财办分管日常工作的副主任&中央农办主任韩文秀谈及下一步促进房地产市场如何平稳健康发展时称：加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，更好满足刚性和改善性住房需求，加快新旧发展动能转换，为高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。
这寥寥数语经过反复咬文嚼字，既有“三高模式回不去了”的定论，也看到了“高质量发展”和“新型城镇化”的希望，至于何为高质量何为新型，想必抱着幸存者偏差看文件的从业者，既不想也不敢往纵深了去揣摩了。
重头戏在隔了一天之后的周日，出台了关于【中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定】，洋洋洒洒但也算“以飨读者”的解渴去暑，其中提到房地产的有6条共147个字：
1、加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。
2、加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
3、支持城乡居民多样化改善性住房需求。
4、充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
5、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
6、完善房地产税收制度。
该份被称之为“721政策”的文件因为足够针对房地产&阐述也足够详尽，才让各方关注人士最终研读之后吃了定心丸，也生出了可以坚持下去的八月期待！
虽然说六条阐述分别涵盖了租购并举、保障房、因城施策、融资、预售、税收，虽然说分别指向了住建部、地方政府、金融系统和国税总局等四个落实部委，但“一心想着卖房子”的眼睛里，只会关注和记住第四条：“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。
等了大半月、愁了整一周，吓了个周末，不就是想等到这一句可浮想联翩么？！
目前上海何时落地以及“放开到什么程度”尚未有官宣但估计不会等待太久，目前的政策落地方向无外乎两个触角：一是取消或进一步松动限购，二是在增值税、个税、契税方面放松为购房者减负。
更有猴急的预言家大胆定论“八月上海会全面取消限购”，只是在投资领域中对消息面的行动都是以提前透支方式予以演绎的，趁着目前取消限购的时间和尺度未定，也是以讹传讹最好的窗口期，市场表现应该会有提前量。
第一段的【置换链如何“不流外人田”】，第二段的【倒挂若有若无之下的市场运转】，两个问题包括他们的叠加，现在看起来唯一的答案就是第三段的【唯有政策进一步松绑】才能解决。
只有继续放低门槛直至彻底“拆掉”门槛，只有远远不断的“上客量”才能解当下上海楼市的消化之局，【好房子】根本就不是最刚需的话题。
拜托政策了、全靠政策了、只等政策了，依旧活在20年前的地产人容颜变了职务变了装束变了腔调变了等第变了，但痛点没变、招数没变、本质更没变。
